ロサンゼルス不動産の水先案内人　ちのね美由紀

個人所有賃貸物件の契約形態と期間は1年リース契約が一般的です。アパートにおいても最近では月極（Month-to-Month）賃貸契約でなく１年リース契約が主流となってきているようです。1年契約リースが満了となる場合、リース契約を契約通り完了させるか、双方の合意により再度リース契約を結ぶか、そうでない場合は月極の賃貸に移行して行きます。

賃貸申請や契約、入居、入居後について知っておくべきポイント：

• 賃貸申請時に収入を証明する書類　―　アメリカで既にお仕事をされ、収入もあり、クレジットヒストリーもお持ちである場合は賃貸申請から手続きまで特に留意する点はありませんが、赴任や留学のためにこれからアメリカで生活をするという方の場合、赴任する会社からの雇用証明書や給与証明書・住宅手当支給がある旨のギャランティーレターなど、これら書類が準備できない留学生などの場合では賃貸料の支払能力を証明する書類（例：銀行ステートメントなど）を準備するか、一定期間の賃貸料（6カ月分以上で、オーナーさんによる）を前払いする必要がでてくることもあります。賃貸申請書のサンプルは以下の通り。

•  入居費用　―　まず賃貸申請時に、クレジットヒストリーのある方はクレジットレポートの入手費用がかかります。賃貸借契約時には、セキュリティーデポジット（敷金）と初月分の賃貸料を銀行振出小切手（Cashier's Check)で支払う事がベストです。敷金についてはオーナーさんの定めた額によりますが、その上限は法律で定められており、月額賃貸料の2カ月分までと同等額（家具付きの場合は3カ月分までと同等額）となっています。日本の礼金というシステムはアメリカには一切ありません。

• 入居について　―　物件が既に空室となっている場合、賃貸申請承認と賃貸借契約書にて契約完了後に即入居可という物件もありますが、賃貸中の物件では2～3週間から40日程待ち時間がでてくるでしょう。ライフラインなどの設定では、電気・ガス・水道は名義変更するだけで完了する場合がほとんどで、時間はかかりません。インターネットやケーブルテレビの設置では、テクニシャンとの予約が必要となりますので１週間弱と考えておけば十分でしょう。

• 入居後の不具合　―　オーナーさんにとっては大切な物件です。何等かの不具合を発見したら、オーナーさんや管理会社や管理人に速やかに伝えましょう。また、ご自分で起こした不具合であっても、しっかり伝えましょう。海外からお越しの方々がよく起こす不具合としては、排水関連（トイレやバスタブ、キッチンシンクの生ゴミディスポーザーなど）ですが、トイレは必要であれば2回にわたり流したり、生ごみはゴミ箱に捨て、排水口にはゴミ受けを設置したりしましょう。（生ゴミディスポーザーはゴミ箱ではないと理解してください。）また、バスタブの排水口にも髪の毛をキャッチするようゴミ受けを設置しましょう。

• レンターズ保険（テナント向けの保険）　―　オーナーさんはテナントの家財道具一式に付保してません。また、万一火災などの大きな事故を自分が起こしてしまった場合、現状を回復しなければなりませんが、それができなければオーナーさんに対して賠償責任が発生します。そこで、「家財保険」と「借家人賠償責任保険」のカバレージを含むテナント向けレンターズ保険（Renter's Policy、またはHO4 Policy）を付保することで賃貸に関するリスクマネジメントが可能となります。保険料は特別に高いものではなく数百ドル程です。車両保険を購入する際、是非保険ブローカーに尋ねてみてください。

• 退去通知　―　退去通知は基本的には30日前にオーナーさん（管理会社、管理人）に書面にて知らせます。30日前以前に退去日が確定しているのであれば、30日前を待たずに通知されてもOKです。ただし、リース契約をされているテナントさんで、契約満了日前に退去の必要がでてきた場合、満了日までの賃貸料を契約不履行の罰則料として支払う必要がでてくるのが一般的ですので気を付けましょう。（このような状況に陥りそうになる場合、オーナーさんにまず相談し、交渉することをお勧めします。）また、これを避けるために、初年度のリース契約満了後は月極賃貸に移行する旨でオーナーさんとの合意を契約満了日の60日前にとることです。月極賃貸の場合、30日前の退去通知を行うことで契約は履行されることになります。

• 退去時のセキュリティーデポジットの返還　－　退去日までに物件をしっかり清掃、カーペットもスティームクリーンすることで、セキュリティーデポジットの全額またはある程度全額に近い額で返還されることも可能でしょう。お時間の無い方はプロの清掃会社にお願いすることを考えてもよろしいかと思います。基本的には入居した時と同じコンディションに戻ってなければなりませんが、ノーマルな劣化や汚れはペナルティーの対象外と法律では定義されています。「立つ鳥跡を濁さず」は万国共通。完璧な清掃が無理でも、できる限りの清掃は最低でもおこないましょう。