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投資

不動産投資をお考えですか？

不動産投資には、一般住宅（戸建て、タウンホーム、コンドミニアム）、小型から大型アパート、オフィスビル、ショッピングセンター、土地、ビジネス（コインランドリーや収納倉庫など）など様々な投資があります。ここでは、個人不動産投資で一番初歩的な投資である一般住宅不動産投資を基本に、購入計画の際に最も留意していただきたい点を簡単にご紹介します。

購入後の物件管理：

不動産投資物件の投資用語や購入方法／手続きなどを学ぶことはもちろん大切ですが、実際に物件を購入、不動産賃貸業を開始してからがオーナーさんにとっての大きな仕事・コミットメントになります。所有物件へ直接のアクセスが難しいオーナーさん（海外、アメリカ国内を含む）は必然的に不動産管理会社を採用し不動産管理を行うことになります。弊社の不動産管理会社では月々のグロス家賃収入の６％が現行（2018年11月現在）の管理料ですが、市場の不動産管理料の率はおおよそ10％が一般的でしょう。物件までのアクセスが短時間で容易であること、物件とテナント管理の面でご自身で管理が可能であれば、不動産管理会社採用の必要無しとされるオーナーさんもおられます。しかし、言語が弊害となる場合や物件へのアクセスが容易でないオーナーさんの場合、不動産管理会社の採用を是非お考えください。また、物件へのアクセスが距離的に難しいオーナーさんの場合、たとえ不動産管理会社が物件を管理している場合でも、少なくとも年に一度は物件に足を運び、物件のコンディションをご自身の目で確認することを不動産管理の一環として予定に組むことは理想と言えます。

不動産投資の目的：

住宅投資を行うにあたり、目的が何であるかをしっかり定義するべきでしょう。その目的は、１）キャッシュフローを得るため、２）税金対策、３）不動産騰貴（キャピタルゲイン）などに大きく分かれると思います。２）と３）の目的は十分に達成可能です。ただし、１）のキャッシュフローについては、ロサンゼルスやサンフランシスコのように不動産価格が大きく高騰しているエリアでの投資物件購入では多額の頭金での購入か即金購入でない限り、大きな期待は避けるべきでしょう。

購入資金：

それでは、購入資金の調達についてはどうでしょう。投資用のローンが必要な場合で、もしあなたが日本からの投資家である場合、アメリカで借り入れ可能な外国人向け住宅投資ローンの有無や審査に通る可能性はあるか、また日本の取引銀行より借入可能か否かををしっかり確認しなければなりません。外国人投資家の場合、即金購入のケースが多くを占めているのが現実です。

必ず知っておきたい不動産投資用語：

Gross Scheduled Income (GSI): 年間家賃収入（満室時の想定家賃）

• 満室状態での総賃貸収入。空室がある場合は、その時点での市場賃貸料を使用する。

Gross Scheduled Income = Rental Income (actual) + Vacant Units (at market rent)

Gross Operating Income (GOI): 年間総家賃収入

• Gross Schedule Income から空室分の賃貸収入損を差し引き、物件から得られるその他の収入（例：コインランドリーの収入）を加える。

Gross Operating Income = Gross Scheduled Income - Vacancy and Credit Loss + Other Income　

Operating Expenses: 営業経費

• 固定資産税、火災保険、電気、水道、ガス、修繕・維持費、不動産管理料など賃貸するための経費。（含まれない経費：住宅ローン返済、収入税、原価償却など）

Net Operating Income (NOI): 　純営業利益

• 年間総家賃収入から営業経費を差し引いたもの。NOIは不動産投資の上で最も重要な数値。

Net Operating Income = Gross Operating Income - Operating Expenses　

Gross Rent Multiplier (GRM)：総賃貸料乗数

• 物件価格（または市場価格）を年間家賃収入で割ったもの。GRMは市場価格の判断に使用される指標となることもあるが、営業経費を含まずに算出されていることに注意が必要。

Gross Rent Multiplier = Market Value ÷ Gross Scheduled Income　

Market Value = Gross Scheduled Income x Gross Rent Multiplier

Cap Rate：キャプレート（利回り／実質）

• 物件価格と純営業利益の比率を示すもので、不動産投資の利回りを表す。キャップレート計算式はキャップレート算出とおおよその物件価格を算出する際に使われる。キャップレートが4％から10％であれば、悪くない物件であると言われている。キャップレートは需要の多い良好エリアであればある程低くなると考えてよい。

Cap Rate = Net Operating Income ÷ Market Value　

Market Value = Net Operating Income ÷ Cap Rate

投資物件を購入するにあたり、Cap RateやGRMからの数値は参考指標にできますが、これらの数値だけにとらわれず、市場価格の変遷を含むロケーションや物件の質、レントコントロールの有無など物件を総体的に見て判断することが大切です。また、購入後の納税手続きや節税の恩恵などについては米国の会計士さんや税理士さんと相談しましょう。（日本からの投資家さんの場合、日本側の税務専門家にもよくご相談ください。）

お客様購入投資物件の一例：