ロサンゼルス不動産の水先案内人　ちのね美由紀

「ローンオフィサーと話したけど、難しい専門用語ばかりでよく理解できない」、「自分が受けようと思っているローンプログラムについて質問があるのだけれど、どうも質問するのに躊躇してしまって。」というお話を聞くことはありませんか？

住宅ローンやリファイナンスを受ける際に大変重要なことは、住宅ローンの専門家に不明な点は全てしっかり確認し、十分な理解と納得をした上で、ローン手続きをとることです。日本人の方は金銭に対して人と細かくお話するのは恥ずかしいと思われる方も多いかと思います。しかし、人生で一番大きな額のお金を借り入れるのも、人生で一番高い買い物であるご自宅を購入するのと同様に大切な決断であり大きなコミットメントです。不明な点は積極的にローン専門家に質問し、賢いローンの選択を行ってください。

時々、住宅ローンについてのご質問やご相談を一般のお客様からお受けすることがあります。驚くことにご自分のローンの詳細を十分に理解されていない方も多くみられます。これは受けたローンの形態や仕組みを十分に理解しないままに決定してしまった、もしくは担当されていたローンオフィサーやローンブローカーに一存してしまったことの結果ではないかと思います。例としては、ご自分の住宅ローンが３０年固定型ローンでなく、固定金利オプション型で最初の１０年間は固定型、それ以後は変動型に移行していくローンであったとか、サブプライムローンの典型とも言えるような元金が減少するどころか元金が増えて行くようなローンであったことを当方の調査により初めて知ったということもあります。ホームオーナーになり、ローン返済が始まってからご自分のローンの詳細を理解するというのでは時既に遅しです。しっかりした前知識を得た上で、ローン専門家と相談されることは必須です。

住宅ローンの種類

それでは、ここでは一般的な住宅ローンの種類を簡単にご説明しましょう。

Fixed Rate Mortgage（固定金利型）

• 30-Year Fixed （30年固定金利）：３０年型ローンの場合、ローン期間の前半の返済については元金より金利の支払いが大半を占めます。現在の税法では住宅ローンの金利は控除の対象ですので、タックスセービングの恩恵を長期間受けられます。また、ローン返済額には変動がありませんので、インフレや不意の理由で生活費が増加したとしても返済額が変動することはありませんので、経済的な負担を抑えることができ、資金計画が立てやすくなります。
• 15-Year Fixed（15年固定金利）：１５年型ローンの場合、金利を低く抑えることができます。また元金に対する支払いが多いので、エクイティーの蓄積が早まります。

Adjustable Rate Mortgage (ARM) （変動金利型）

変動金利型は初期の金利が低めに設定されているため、返済しやすいローンで魅力的ではあります。しかし、この類の住宅融資はズバリ「変動のリスク」がありますので、その選択には次のような将来の展望についてしっかり検討してから決定する必要があります。１）収入増加が確実に起こるか？、２）買い替えは近い将来あるか、３）購入する物件の市場価格には騰貴が起こるか。

• Balloon Mortgage（バルーン）：最初の5年、7年、10年など一定期間は固定となり、この一定期間が満了となった時点で完済するか、リファイナンス（自動的にリファイナンスは起こりませんので、ご注意のこと。） を行 う。
• Two-Step Mortgage （２段階）：ローン期間中に１度だけ金利が再設定され、それ以後はローン期間満了まで再設定された金利で継続。
  Adjustable Rate Mortgage （インデックスやマージンを基本として金利が定期的に変動する）：金利が、1).インデックス（LIBOR-London Inter-Bank Offered Rate-ロンドン銀行間取引金利が一般的）、2)ローン契約時に設定されているマージン、3)金利の上限、4)初期金利設定、などにより成り立っています。

変動金利型ローンの場合、金利のリセットは数年後に来ます。また、金利変動時の仕組みを十分に理解していないと、突然のサプライスという結果にもなりかねません。変動金利型ローンをお考えでしたら、住宅ローン専門家にその仕組みをしっかり説明してもらい、あなたの理解度と納得度100％により選択してください。

住宅ローンに関する連邦政府機関（Fannie Mae)のウェブサイト　

購入後の住宅費

さて、ホームオーナーになられてからの毎月掛かる住宅費用ということになりますが、基本的には下記を予算に組み込む必要があります。

注１：20％未満の頭金の場合、Private Mortgage Insurance(PMI)(住宅ローン保険）が加算されます。

注２：2年目以降のベースは郡の評価額。(毎年若干ですが上がっていきます。）

注３：戸建ての場合はHO2というホームオーナー保険、タウンホームやコンドの場合はHO6というコンドオーナー保険でそれぞれに賠償責任や家財道具、災害にあった際の宿泊費の一部などのカバレージも含む保険を購入するのが一般的。

注４：タウンホームやコンドミニアム、ゲートコミュニティーの戸建てなどが該当します。

無理のない月々の住居費は毎月のグロス収入の３２％から３６％と言われているのが一般的です。この割合を目安にローン借入額とあなたの頭金資金に基づき物件購入価格を決定づけることができます。現行の住宅ローンのガイドラインでは住宅費やクレジットカードなどを含む毎月の全返済額がグロス収入の５０％までが上限となっていますが、この割合では非常に厳しい返済状況に陥る恐れもあります。無理のない購入は大切です。住宅ローン専門家と納得いくまで相談され、理解と納得、そして決心と覚悟をもってあなたのライフスタイル、フィナンシャルプラン、そしてライププランに適った確実なローンプログラムを選択してください。

また、不動産購入をするにあたり、住宅ローンとそのプロセスは取引をスムーズに行かせるための重大要素の一つであることを認識してください。ローン専門家の選択にはあなたのどんなに些細な質問にも気持ちよく丁寧に答えてくれ、あなたの状況に最も適った無理のないローンプログラムを率直にアドバイスしてくれ、安心できるローン専門家をお選びください。