ロサンゼルス不動産の水先案内人　ちのね美由紀

エスクローとは？

マイホームを購入したご友人やご同僚から、「エスクロー（Escrow）」という言葉を耳にしたことはありませんか？何か難しい言葉で、自分たちが家を購入する時、理解しながら購入を完了させることができるのかと不安になることもあるかと思います。「エスクロー」とは? 簡単に説明するならば売主と買主の間に入り、公正な取引を行うための様々な手続きを管理する役割を持つ第三者的機関である、ということです。エスクローは主に不動産売買契約に基づく金銭面を管理、不動産エージェントは売主と買主の契約条項の履行の管理をするのがそれぞれの役割です。また、エスクローのプロセス自体も「エスクロー」と言います。売買契約が成立した日はエスクローの0日目となり、通常では成立日かその翌日までには不動産売買契約書がエージェントよりエスクローに提出され、売買取引にはエスクロー番号が課せられます。ここで、エスクローが「オープン」した、または「開設」されたという状態になります。ちなみに取引完了の場合にはエスクローが「クローズ」したという言い回しをしますが、業界ではCOE（Close of Escrow）と言っています。また、エスクロー会社のエスクローオフィサーと呼ばれている専門家がエスクロー側のプロセスをリードしていきます。

エスクローの役割の一部は下記の通り。

• 不動産売買取引上の金銭面の管理
• 売買契約書条項変更などの管理
• 契約条項に基づくレポートや調査書、開示書など第三者機関や市役所などが発行する書類の調達
• 買主の住宅ローンを担当する銀行への対応とローン書類に対する買主の署名調達
• 買主の手付金、ローン資金、頭金や購入コスト(クロージングコスト）などの受領
• 不動産譲渡証書（Grant Deedと呼ばれる書類）の準備や売主の署名調達
• 不動産譲渡証書登記手続き手配と登記完了確認を含む管理
• 売主・買主の勘定決済
  • 不動産取引で売主や買主に掛かった費用のベンダーへの支払い
  • 売主の住宅ローン完済手続き
  • 売主への不動産売却対価（ローン完済金や売主のクロージングコストを差し引いた合計額＝売却益）の送金 

エスクローに入ってからが売買取引の本番です。買主、売主共に多数の書類をこなすことになります。特に買主さんにおいてはエスクローがクローズするまではホームインスペクションや修理に関するネゴ、住宅ローン審査手続き、開示書などのレビューなど少し慌ただしい日々を過ごすことになりますが、これも後から考えればよい思い出になっていくでしょう。また、エスクロー中のお取引は不動産エージェントの真価をさらに発揮、また真価が評価される時期となります。安心できる有能な不動産エージェントがあなたのそばにいれば、どんなに高いハードルでも乗り越えてゆけるはずです。

図解でエスクローの構造を理解しよう！

下記の構図ではエスクロー会社がエスクローにおける中枢となっていますが、良質な不動産エージェントであれば、エスクローの全体の動きを常に把握し、問題発生を事前に防ぐためのプロアクティブなアクションやエスクロープロセスで予期せぬ問題が発生した場合、エスクローオフィサーやタイトル会社とすり合わせながら解決策を見出して行きます。構図には明確に示されていない矢印が不動産エージェントから発せられいることもあり、有能なプロのエージェントをあなたが採用されているならば見えないところで「縁の下の力持ち」的存在で動いていることが舞台裏のシーンにあります。

エスクローをサポートする専門家たち

双方のエージェントは言うまでもありませんが、エスクローに入ると数々のプロフェッシナルがあなたの大切な不動産取引に関与しそして見守り、エスクロークローズまでの道のりを一緒に歩むことになります。

• 売主側エージェント
• 買主側エージェント
• エスクローオフィサー　＠エスクロー会社
• タイトルオフィサーとタイトルレップ　＠タイトル会社
• ローンオフィサー　＠住宅ローン貸付銀行
• アプレイザー（不動産鑑定士）
• 保険ブローカー
• ホームインスペクター
• ターマイト（シロアリ）インスペクター
• その他インスペクター（例：配管工、電気工、屋根業者、地質や構造専門のエンジニアなど必要に応じて）

「Fiduciary Relationship」って何？

上の図にあるエージェントの部分にフィデュシアリーデューティー（Fiduciary Duty）という言葉が出てきましたが、それではクライアント様とのフィデュシアリーの関係(Fiduciary Relationship)とは一体どのような関係をいうのでしょうか。

不動産エージェントがクライアント様から一番最初にご署名いただく書類ーそれは”Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationship”（CAR FORM – AD）というものです。これは、不動産エージェントとしての義務をクライアント様に開示する書類です。これには売主のエージェント（Lisitng Agent)、買主のエージェント(Selling Agent)、または同時に売主と買主双方のエージェント(Dual Agent)となる場合のクライアント様に対する義務を詳しく説明しています。ここで皆様にご理解いただきたいのはエージェントとクライアント様との間にある関係ーFiduciary Relationship（顧客本位の信頼関係）です。その信頼関係維持のためにエージェントが負う義務の四原則は、１）十二分な注意を払う、２）誠意をもって行動する、３）正直である、４）忠誠である、ということです。言い換えれば、不動産エージェントはクライアント様にとってベストな結果が得られるように常に努力をするということですが、エージェントに課せられている倫理規定に準ずる行動が必要です。また、先方と先方エージェントに対しても正直にそして公正に取引を行う義務があります。不動産業でもお客様を「クライアント」と呼ぶのはFiduciary Relationshipに根付くものであり、弁護士、会計士、ファイナンシャルアドバイザーや心理分析セラピストなどの様にお客様を「クライアント」と呼ぶ職種の専門家も不動産エージェントと同様にこの４原則の義務がある言えるでしょう。