ロサンゼルス不動産の水先案内人　ちのね美由紀

不動産購入は思い出に残るような大きな人生の出来事。初めての購入の方も購入経験のある方も、時には不動産購入プロセスで不安になることもあります。しかし、事前にプロセスを予習しておくことで、しっかりとした心の準備ができるはずです。ここでは、購入プロセスをステップバイステップでご説明します。

購入ステップーAT A GLANCE

購入１２ステップーEXPLAINED

ステップ１　　　不動産エージェントとのコンサルテーション

あなたの購入動機や希望、頭金や住宅ローンの必要有無などをしっかりと不動産エージェントに話され、適格なガイダンスを受けましょう。

ステップ２　　　物件探しの下準備

不動産エージェントとのコンサルテーションによりおおよその物件検索クライテリアが見えてくると思います。それに基づき、不動産購入のためのホームワーク をしてください。候補と思えるエリアをドライブしたり、週末のオープンハウスをできるだけ訪問するなどして、相場感を得たり、そのエリアの環境などを肌で感じ取ってみてください。

ステップ３　　　住宅ローンの相談と仮承認（プリアプルーバル）の取得

住宅ローン専門家とのコンサルテーションを受け、住宅ローンの仮承認（プリアプルーバル）を受けましょう。

必要書類：2年分の納税申告書とW-2フォーム、2カ月分の銀行ステートメントや最新のリタイアメントアカウントステートメントなど購入資金の源泉となる口座のステートメント、2カ月分の給与明細書。

ステップ４　　　エリアや予算の確定／物件探し本番／物件下見／選択

住宅ローン専門家に相談しながら、仮承認額範囲内でのローン額を毎月の支払い額から逆算して算出し、決定してください。決定した住宅ローン額と頭金があなたの不動産購入額予算となります。

さあ、いよいよ物件探し本番です。不動産エージェントと物件内容の詳細を確認しながら、物件の下見を行ってください。ゴージャスな雰囲気だけで判断せずに不動産エージェントが促す注意点にも耳を傾け、物件の全体像を把握し、正しい判断でオファーする物件を決定しましょう。迷いがある場合は、自分の気持ちに正直に自問してみてください。ご自分が気に入られた物件はご自身の五感や直観で感じ取れることもあります。

ステップ５　　　 オファー提出／カウンターオファー／契約成立

購入したい物件がみつかり、オファー準備の時がやって来ました。オファー条件について、不動産エージェントと相談し適切なアドバイスを受けながら、ベストなオファーを提出しましょう。手付金額はオファー額の３％が一般的で最も適切と言えます。言い値よりかなり下回る価格でのオファーは「Lowball Offer」と言い、売主から敬遠される場合がよくありますので気をつけてください。たいていの売主は「Play Game」をすることも敬遠します。従って、最初から「これが自分たちにとってベスト」と思える価格でオファー入れをするのが最善ですが、オファー額の最終的な決断は買主のあなたです。後悔のないオファー価格で挑んでください。

ステップ６ 　　　エスクロー開設／手付金の支払い

不動産売買契約に合意(アクセプタンス)が成立。この日がエスクローのゼロ（０）日目となります。買主は合意後の３営業日以内に手付金をエスクローに送金することになります。これから２週間強は買主のあなたにとってしなければならない事が多く少しストレスに感じることもあるかもしれませんが、経験と質の高い不動産エージェントがあなたのエージェントであれば、エスクロークローズまであなたをしっかりサポートしてくれます。

ステップ７　　　住宅ローン申請／インスペクション／売手からの開示書の調査／修理のネゴ

このステップは売買契約で定められた様々な条件を満たしていく期間で契約で合意した期日があります。通常の契約では：１）住宅ローン承認の可否は２１日、２）その他の条件（物件に関するあらゆる角度からのコンディションや状況、ホームインスペクション、売主の開示書や不動産権原調査レポート、HOA関連の書類など）の承認の可否は１７日です。従って、住宅ローン申請や貸付銀行（住宅ローンオフィサーやローンプロセッサー）からの問い合わせや書類要求に対しては速やかに対応、ホームインスペクションや開示書のレビューは早めに行いましょう。修理については買主は修理リクエストする権利があり、売主は全対応・部分対応・全拒否、または価格での調整や買主へのクレジットなど、いずれかが可能です。また、最初からAS-IS Sale(現況のままでの売買)では売主は修理の対応はほぼしないと理解しておくとよろしいでしょう。また、ホームオーナー保険についても初期の段階で保険料の見積もりをとり、保険会社やカバレージの決定内容をエスクローに連絡しましょう。

ステップ８　　　コンティンジェンシー（購入条件）を取り除き、フルコミットメントに入る。

住宅ローンの条件付き承認がとれ、開示書類やレポートなども十分に理解・納得し、修理のネゴシエーションも期日までに完了。ここでコンティンジェンシー（購入条件）を期日通り除去し、購入のフルコミットメントに入ります。これ以後、何等かの理由で物件購入をキャンセルする場合につき手付金は売主より没収されるリスクがありますので、ステップ７はしっかり行ってください。

ステップ９　　　ローン最終承認完了／住宅ローン書類への署名

住宅ローン最終承認のための条件が満たされると貸付銀行はローン書類を発行し、エスクローに提出します。エスクローはローン書類を受領後、署名のアポイントメントを買主とり、買主はエスクローの公証人の面前で書類に署名をします。この時、買主はエスクローよりクロージングコストの見積書（Estimated Closing Cost）を渡されます。

ステップ１０　　頭金の残金とクロージングコストの送金

買主は頭金の残金を含むクロージングコストをエスクロー指定の口座に送金します。

ステップ１１　　最終物件確認（Final Walk-Through)　　

購入物件に出向き、物件の最終確認をします。この最終確認の目的は１）合意された修理がなされていること、２）物件のコンディションがオファー時と同等であること、この二点の確認です。

ステップ１２　　登記完了／取引終了／鍵の受け取り

住宅ローン資金は登記日前日に貸付銀行よりエスクロー指定口座に送金されてきます。ここで住宅ローン会社のプロセスは完了します。

登記日当日、タイトル会社は登記完了を郡登記所と確認。登記完了をエスクローに連絡します。エスクローはその連絡を受け、双方不動産エージェントに連絡をします。売主側エージェントは買主側エージェントに鍵を引き渡し、その後買主に渡されます。エスクローは勘定精算を行い、最終のクロージングコスト清算書（Final Closing Statement）を発行、その他の精算諸事を行い、エスクローはクローズします。