ロサンゼルス不動産の水先案内人　ちのね美由紀

家族の成長と共にお家のサイズやロケーションを変える必要がてできましたか？

ご自身やご家族の成長と共にライフサイクルに何等かの変化が起こり、家の買い替えをお考えですか？例えば、結婚、出産、お子様の進学や独立、転勤、リタイアメントなどが理由で、大きな家へのサイズアップや小さい家へのダウンサイズはライフサイクルにおいてはある意味で必然的なことでしょう。

主に資金面の観点では、買い替えの一般的な理想プロセスは売却と購入をほぼ同時に進行させ、売却取引完了直後に売却益を購入側のエスクローに移行し購入取引を完了することです。しかし、売却取引と購入取引それぞれの必須条件を満たしながら、両取引の売買プロセスを同時に進めて行きますので、取引には複雑性が増し、難易度も高くなります。また、次の家もあなたの大切な資産となる訳ですから、１００％納得の行かない物件を急いで購入することは避け、購入を先延ばしする必要がでてくることもあります。経験のある質の良い不動産エージェントとしっかりご相談した上で、買い替えの綿密なプランニングを建てることは非常に大切です。

 買い替えのチェックリスト

あなたの状況に一番適った買い替えプランを決定する上で、まずは下記のチェックリストで購入資金や売却と購入取引のタイミングを確認する必要があります。

• 現在の自宅を売らずに次の自宅を即金購入できるだけの資金はありますか？

• 資金の観点から売却を絶対前提にした購入ですか？

• 頭金に使用する資金はすでにありますか？

• 現在の自宅にエクイティーはありますか？

• 売却益に加え、次の自宅購入には新しい住宅ローンが必要ですか？

• 現在の自宅を保持し現存の住宅ローンを返済しながら、新居のための住宅ローンを受けて購入を完了させ、二重返済をすることが可能ですか？

  • 現在のご自宅の住宅ローンは債務となり、新しい住宅ローンを受ける場合、両方の住宅ローン返済ができるだけの収入が必要となります。買い替えをご予定になっている場合、住宅融資専門家とのコンサルテーションをあなたの不動産エージェントと一緒に受け、買い替えのための融資オプションと融資審査のガイドラインをしっかりと把握しておく必要があります。

• 売却時期と購入時期に関して、あなたの予定に融通性はありますか？

  • 購入物件が見つからずに、売却完了と購入完了に時間的なギャップができた際、賃貸物件に仮住まいする心の準備はありますか？

• あなたの物件買い替えをスムーズに行かせるために協力的な買い手（現在の自宅）と売り手（次の自宅）が出てきた場合、取引（エスクロー）期間に融通性をつけることは可能ですか？

現在お住まいの自宅購入を経験された時の取引中の緊張感を覚えていますか？買い替えは売却と購入二つの取引が無事完了するまではその緊張感や精神的な負担は二倍です。買い替えについてあなたの状況を十二分に把握し的確なアドバイスをしてくれる不動産エージェントをお選びになり、親身なサポートを受けながら、あなたの状況や市場の状況に適ったベストな買い替えを実現しましょう。

 シニア（55歳以上）の方のダウンサイズについて

尚、リタイアメントに伴うダウンサイズをお考えの55歳以上のシニアの方々には、プロポジション60/90（Proposition 60/90）固定資産税に関するシニアシチズン(高齢者) の 代替住居特典があります。現在お住まいの基準査定額を買い替えた新居に適用するもので、Proposition 60は同一カウンティー内、Proposition 90は州内の別カウンティーへの基準査定額の移転に関するものです。ただし、価格面で条件がありますのであなたの買い替えプランに対してこれらプロポジションを活用できるか否かを公認会計士・税理士などの専門家とご確認ください。 　

注意事項として、カウンティーによってはプロポジション60/90を行っていないところもありますので、お住まいのカウンティー、及び次の新居購入先のカウンティーがProposition60/90を行っているか否かを物件探しを開始される前に公認会計士や税理士などの専門家にご確認ください。 でもご確認いただけます。

注意事項：

　
売却及び買い替えに関わる税務について、公認会計士・税理士など税務を専門とする専門家と必ずご相談され、税務について明確に理解してください。

また、投資物件の買い替えの場合、売却益（キャピタルゲイン）に対する税金（Capital Gain Tax-Income Tax)の支払いを先送りする方法（１０３１エクスチェンジ）や、投資物件売却前にご自身がその物件に自宅として合計２年間住まい、売却益に対する税金の控除もしくは節税を受けることも可能です。投資物件の場合、さらに注意を払いながら税務専門家からの十分なアドバイスを受けてください。