ロサンゼルス不動産の水先案内人　ちのね美由紀

値決め決定の際に使用するデータをCMA（Comparative Market Analysis/市場価格比較分析書といいますが、Comp（コンプ）と略称することもあります。

比較分析に使用する物件は、あなたの物件とおおよそ同等の物件で、サイズやフロアプラン、築年数などに関してはおおよそ２０％（＋）（－）までを許容範囲とし、過去60日から90日（場合によっては１８０日まで）遡ったデータを使用します。エリアはあなたの物件からおおよそ１マイル範囲内で同市内ですが、１マイル範囲内でも同等・同質の環境であることが原則です。

対象物件クライテリア要素：

売り出し中物件　－　Active

売約済物件　－　Under Contract/Pending

成約物件　－　Sold

販売キャンセル(Cancelled)・販売撤回物件(Withdrawn)も参考にします。

これら物件から、ロケーション、物件の状態、サイズ、アップグレードや特徴（例:景色）などの観点からリスティングエージェントが比較分析し、セラーはリスティングエージェントと相談して販売価格を決定します。

ロケーション　－　物件選びの黄金律に「Location－Location－Location」という言葉がありますが、物件のロケーションは非常に大切です。例えば、同じエリアで同等の物件でも線路や大通りに隣接していたり、目の前に学校がある物件はバイヤーにとってみれば極力避けたい物件になってしまい、その分物件の需要価値が下がり、物件価値もマイナスに影響します。逆に物件が公園のそばであったり、素敵な景色を窓から望める物件、道を超えると高級住宅地があるなどの物件は価格にプラス要素をもたらせます。

コンディション　－　　物件のコンディションも値決めの際の大切な要素。物件維持がしっかりなされ、不具合や修理の必要性がほぼない状態の物件とメンテナンスがよくなされていない物件では物件価格に違いは出てきます。メンテナンスがしっかりなされていても、バスルームやキッチンなどが旧式でアップデートされていない物件はやはり価格に違いがでてきます。

サイズ　－　ベッドルーム数、バスルーム数、建物面積が多ければ、当然価格もアップです。

ポジティブな特徴・アップグレードなど　－　フロアプランやコンディションがほぼ同等の場合でも、アメニティーがあれば価格を高める要素となります。例：プール、リモデルされたキッチンやバスルーム、アウトドアキッチンやビルトインのBBQ、敷地面積が大きいなど。

比較物件が非常に似通った物件の場合でも、ペイントの色や家の趣向など些細なことで価格に影響をもたらす要素はあります。しかし、ポジティブな値決めが可能となるには物件がアップデートされていたり、メンテナンスがしっかりされていることが大切です。

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